다주택자 양도세 중과. 똑똑하게 대응하는 방법

 

2026년 5월부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 다시 부활합니다. 이는 문재인 정부 시절 강화되었던 세제 정책이 윤석열 정부에서 한시적으로 유예되었지만, 다시 정상화되는 조치입니다. 특히 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율이 적용되어, 2주택자 이상에게 큰 영향을 미치게 됩니다. 이번 글에서는 다주택자 양도세 중과의 기준, 세율, 주요 예외사항과 절세 전략까지 핵심 포인트만 정리해 드립니다.

 

목차

1. 다주택자 양도세 중과란?
2. 중과 기준: 몇 채부터? 어떤 조건?
3. 세율 정리: 기본세율 vs 중과세율
4. 2024~2026년 주요 변경 사항 요약
5. 예외사항 및 유예 조건
6. 절세 전략 3가지
7. 사례로 이해하는 중과 적용
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

1. 다주택자 양도세 중과란?

‘다주택자 양도세 중과’는 2주택 이상 보유한 개인이 주택을 양도할 때 일반적인 양도소득세보다 추가로 세금을 더 부과하는 제도입니다. 기본 양도세는 보유 기간에 따라 6%~45%의 누진세율이 적용되는데, 중과세율은 이보다 20~30%포인트 더해집니다.

2. 중과 기준: 몇 채부터? 어떤 조건?

• 2주택 이상 보유 시 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 중과 적용
• 조합원입주권, 분양권 포함하여 주택 수 산정
• 1세대 1주택 비과세 요건 미충족 시에도 중과 대상 포함

 

3. 세율 정리: 기본세율 vs 중과세율

 

보유 주택 수	지역	양도세율
1주택	전국	기본세율 (6~45%)
2주택	조정대상지역	기본세율 + 20%P
3주택 이상	조정대상지역	기본세율 + 30%P

4. 2024~2026년 주요 변경 사항 요약

- 2022~2023년: 일시적 중과 유예 시행

- 2024년 5월 9일까지: 양도계약 시 기존 유예 혜택 유지

- 2026년: 유예 종료 확정 → 다시 중과세율 적용

 

5. 예외사항 및 유예 조건

다음 조건에 해당하면 중과세율이 적용되지 않습니다.

• 1세대 1주택 요건을 갖춘 경우
• 신축주택 임대사업자 등록
• 5년 이상 임대 유지한 단기임대주택
• 상속받은 주택 → 일정 요건 충족 시 제외

6. 절세 전략 3가지

 

1. 1세대 1주택 비과세 요건 충족 후 양도
2. 증여 vs 양도 비교: 세금 비교 시뮬레이션 필수
3. 조정대상지역 외 매도 전략 검토

 

7. 사례로 이해하는 중과 적용

 

서울 강남에 아파트 2채를 보유 중인 A씨가 2026년 6월에 한 채를 양도하는 경우:

• 조정대상지역 → 중과세율 적용
• 기본세율 35% + 중과 20%P → 총 55% 과세 가능

8. 자주 묻는 질문 (FAQ)

• Q: 중과 유예 마지막 날짜는?
  A: 2024년 5월 9일까지 계약 시 유예
• Q: 분양권도 주택수에 포함되나요?
  A: 포함됩니다
• Q: 상속받은 집도 중과 대상인가요?
  A: 일정 요건 충족 시 제외됩니다

다주택자 양도세 중과는 피할 수 없는 현실입니다. 하지만 정확한 정보를 바탕으로 대비하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 정책 변화에 유연하게 대응하고, 전문가 상담을 통해 맞춤 전략을 세워 보시기 바랍니다.

 

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